¿Qué pasa cuando una promotora entrega las viviendas un año más tarde de lo pactado y los compradores no pueden demostrar que ese retraso les costó dinero? ¿Se van sin nada? El Tribunal Supremo acaba de confirmar que no.
Quien compra una vivienda y la recibe tarde tiene derecho a ser indemnizado con lo que valía usarla durante ese tiempo. No tiene que probar que alquiló otra, ni que perdió una venta, ni que sufrió un perjuicio concreto: el daño se presume, porque la cosa habla por sí misma.
Es una sentencia que no inventa nada. Pero cierra, con claridad y en 2026, una puerta por la que las promotoras llevaban años intentando escapar.
El caso
Una promoción de viviendas de protección pública en el Ensanche de Vallecas: 159 viviendas con trasteros y plazas de garaje. Los contratos privados de compraventa, firmados en 2003 y 2004, fijaban la entrega en 24 meses desde la licencia de obras. La licencia se concedió el 11 de agosto de 2005, así que las viviendas debían entregarse el 11 de agosto de 2007. Las escrituras no se firmaron hasta julio y agosto de 2008. Un año de retraso.
Setenta compradores demandaron a la promotora. No reclamaron facturas de alquileres ni gastos concretos. Reclamaron, sencillamente, el valor de uso de la vivienda que no habían podido disfrutar durante ese año, calculado con el módulo de alquiler que la Comunidad de Madrid fijaba para las viviendas protegidas: entre 8.800 y 17.600 euros por comprador.
El juzgado desestimó la demanda. Reconoció el retraso, pero entendió que el daño no estaba probado: nadie había acreditado haber alquilado otra vivienda mientras esperaba. La Audiencia Provincial de Madrid revocó esa sentencia y condenó a la promotora a pagar todas las cantidades reclamadas. La promotora recurrió en casación. Y el Supremo le ha dicho que no.
Lo que dice el Tribunal Supremo
La regla general en responsabilidad contractual es conocida: incumplir no basta, hay que probar el daño. El Supremo lo recuerda. Pero también recuerda que esa regla tiene una excepción asentada desde hace décadas: los casos en que el daño se deduce «necesaria y fatalmente» del propio incumplimiento, en que el perjuicio es patente, evidente, incontrovertible. Es la doctrina del daño ex re ipsa: la cosa habla por sí misma y no hace falta prueba.
La cuestión era si el retraso en entregar una vivienda entra en esa excepción. La promotora sostenía que no, apoyándose en la STS 290/2014, de 10 de septiembre, que exigió al reclamante probar el lucro cesante derivado de un retraso. Los compradores se apoyaban en la STS 623/2014, de 18 de noviembre, que había indemnizado a los compradores de una promoción gaditana con el valor de uso de sus viviendas sin exigir prueba adicional del daño.
El Supremo se queda con la segunda y explica por qué no hay contradicción. La 290/2014 resolvía una permuta de solar por obra futura, con un lucro cesante empresarial que, como cualquier ganancia dejada de obtener, exige prueba. La 623/2014, igual que una sentencia anterior de 23 de julio de 1997 que la Sala rescata expresamente, resolvía exactamente lo mismo que aquí: compradores de vivienda que la reciben tarde. Y en ese supuesto, dice la Sala, el perjuicio es evidente: la vivienda satisface «una necesidad existencial con una cualificación evidente», y no poder disponer de ella «supone una pérdida de valor». Es un daño mínimo que el incumplimiento produce de suyo.
Hay un matiz que merece atención, porque es lo más aprovechable del fallo. La Audiencia había razonado que la presunción se aplicaba porque los compradores querían la vivienda para vivir en ella y no para especular. La promotora atacó esa distinción. Y el Supremo, en lugar de defenderla, la desborda: la indisponibilidad de la vivienda produce un daño «ya sea por no poder usarla personalmente o por no poder arrendarla». Da igual que el comprador fuera a vivir en ella o a alquilarla. Lo que cuenta es que lo no entregado era una vivienda. El comprador-inversor queda, por tanto, igualmente protegido.
Cuánto se indemniza
El valor de uso se traduce en el alquiler de una vivienda de características similares durante el tiempo que duró el retraso. En viviendas protegidas, como ocurría aquí y como ocurría en 1997, la renta está fijada legalmente, así que el cálculo es casi aritmético: metros por módulo por meses. En vivienda libre, la presunción del daño sigue operando, pero el precio del alquiler habrá que acreditarlo con un informe pericial o con testigos de mercado. Lo que se presume es que el daño existe; lo que hay que cuantificar es cuánto vale.
Conviene decirlo con precisión: la cuantificación no fue objeto del recurso de casación. El Supremo la da por buena porque así se pidió y así se concedió, pero no sienta regla alguna sobre cómo calcularla en otros supuestos.
Lo que no es novedad, y lo que sí
Un lector atento se preguntará si esto es doctrina nueva. No lo es, y conviene no presentarlo así. La Sala Primera venía diciendo lo mismo desde 1997 y lo había fijado con claridad en 2014. Lo que aporta la sentencia de 2026 es, primero, confirmar que esa línea sigue plenamente vigente doce años después, frente a un intento serio de desplazarla; segundo, formular el fundamento con una fórmula general, la de la vivienda como bien que satisface una necesidad existencial; y tercero, rechazar expresamente que la finalidad del comprador, vivir o alquilar, condicione la presunción. Son precisiones, no rupturas. Pero son precisiones que cierran el debate.
Aviso a las promotoras
Lo relevante de esta sentencia no es tanto jurídico como económico, y afecta directamente a la gestión del riesgo de cualquier promoción.
La defensa clásica ha dejado de servir. Alegar que el comprador no ha probado que alquilara otra vivienda, que vivía con su familia, que no tuvo un perjuicio real, ya no conduce a nada. Al comprador le basta con probar dos fechas: la pactada y la de entrega. A partir de ahí, la carga se desplaza de hecho a la promotora, que es quien tendrá que acreditar una causa que la exonere. En este caso ni el certificado final de obra, ni la calificación definitiva, ni la licencia de primera ocupación, todos posteriores al plazo, sirvieron para ello.
La reclamación es seriada. Si el daño es el valor de uso y el parámetro es objetivo, la cuenta se repite comprador a comprador. Setenta demandantes, entre 8.800 y 17.600 euros cada uno, más los intereses legales desde la demanda y las costas de tres instancias. Un año de retraso en una promoción de este tamaño supone una contingencia próxima al millón de euros. Y son pleitos muy atractivos para asociaciones de afectados, porque la prueba es sencilla y el resultado, previsible.
La exposición dura más de lo que se cree. Aquí el retraso fue de 2007 a 2008 y la demanda se presentó en octubre de 2017, dentro de los quince años que entonces concedía el artículo 1964 del Código Civil. El plazo actual es de cinco años, pero sigue corriendo después de la escritura. Firmar ante notario sin que el comprador formule reserva alguna no purga el retraso.
El contrato es la única protección real, y hay que redactarlo bien. La cláusula de este caso fijaba el plazo «desde la concesión de la licencia municipal de obras, una vez finalizada la construcción y obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes». Ese inciso final no sirvió para mover la fecha. Lo que protege es una cláusula de prórroga tasada por causas definidas, como retrasos administrativos ajenos a la promotora o fuerza mayor acreditada, y, en su caso, una cláusula penal que liquide de antemano el daño por retraso. Con una cautela: frente a consumidores, una cláusula que simplemente exonere o limite la responsabilidad podría declararse abusiva, de modo que es más viable una penalización razonable que una exclusión.
¿Hasta dónde puede llegar esta doctrina?
La sentencia habla de viviendas. Pero la lógica que emplea, la del daño que se deduce necesariamente del incumplimiento, invita a preguntarse por otros supuestos. Lo que sigue es análisis, no doctrina fijada.
El primero es el del vendedor particular. Si quien entrega tarde no es una promotora sino un propietario que vende su vivienda de segunda mano, no parece haber razón para un trato distinto: el bien es el mismo y la privación de uso, idéntica. La doctrina debería operar igual, aunque el Supremo no lo haya dicho con estas palabras.
El segundo es el de las cooperativas de viviendas y sus gestoras. El cooperativista no compra a un promotor, pero recibe una vivienda en un plazo comprometido. La relación es distinta, societaria más que contractual, y el responsable del retraso puede ser la propia cooperativa, la gestora o el constructor. La presunción del daño podría trasladarse, pero el problema estará en identificar contra quién se dirige la reclamación.
El tercero es el que más interesa a quienes están al otro lado de la mesa: el constructor que demora la obra frente al promotor. Aquí conviene ser cuidadoso. El promotor no es un comprador de vivienda; es un empresario que sufre un retraso en su negocio. Sus ganancias dejadas de obtener, ventas frustradas, financiación prolongada, siguen bajo la regla de la STS 290/2014: lucro cesante que hay que probar. La doctrina del daño ex re ipsa no le alcanza en ese plano. Pero hay otro plano en que la sentencia de 2026 le ayuda indirectamente. Si el promotor, por culpa del retraso del constructor, acaba condenado a indemnizar a los compradores, esas indemnizaciones ya no son una ganancia hipotética: son un daño emergente real, pagado y documentado, que podría repetir frente al constructor al amparo del artículo 1101 del Código Civil. Y la previsibilidad que exige el artículo 1107 para el deudor no doloso difícilmente podrá negarse: un constructor que ejecuta una promoción ya comercializada sabe que cada mes de retraso en la obra es un mes de retraso en la entrega. Cuanto más automática sea la responsabilidad de la promotora frente a los compradores, más previsible y más fácil de cuantificar es el daño que el constructor le causa. La cadena se cierra sobre quien provocó el retraso, siempre que el contrato de obra no diga otra cosa y que el promotor haya cumplido su parte.
El cuarto, en el extremo opuesto, es el que probablemente quede fuera. Locales comerciales, oficinas, naves. La sentencia fundamenta la presunción en que la vivienda satisface una necesidad existencial. Un local no la satisface; satisface una expectativa de negocio. Ahí, salvo que la jurisprudencia diga otra cosa, seguirá rigiendo la regla general y el adquirente tendrá que probar lo que dejó de ganar.
Si ha recibido su vivienda con retraso, o si gestiona una promoción y quiere revisar cómo están redactados sus plazos de entrega, nuestro equipo de abogados especializados en litigios contra promotoras y constructoras puede estudiar su caso.
Resolución comentada. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección Primera, Sentencia núm. 1410/2026, de 10 de septiembre de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:3730). Recurso de casación núm. 7999/2021. Ponente: Excma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano. Confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18.ª, núm. 285/2021, de 5 de julio. Precedentes aplicados: SSTS 623/2014, de 18 de noviembre, y 290/2014, de 10 de septiembre.
Esta nota tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. Los datos personales de las partes han sido omitidos conforme a la normativa de protección de datos.
