Cuando compras una vivienda nueva o tu comunidad detecta desperfectos en el edificio, la primera duda suele ser cuánto tiempo hay para reclamar. La respuesta exige distinguir dos plazos distintos que con frecuencia se confunden: el plazo de garantía (cuánto tiempo después de la entrega puede aparecer el defecto y quedar cubierto) y el plazo de prescripción (cuánto tiempo tienes para reclamar una vez que el defecto se manifiesta).
Los tres plazos de garantía de la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación (art. 17 LOE) establece tres garantías, que se cuentan desde la recepción de la obra (el acta de recepción, sin reservas o desde su subsanación):
- 1 año — defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
- 3 años — defectos que afecten a la habitabilidad: humedades, filtraciones, aislamiento térmico o acústico, salubridad.
- 10 años (garantía decenal) — defectos estructurales en cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
La clave: el defecto debe aparecer dentro del plazo de garantía que le corresponda según su gravedad.
El plazo para reclamar: 2 años desde que aparece el daño
Que el defecto esté cubierto por la garantía no significa que puedas reclamar indefinidamente. El art. 18 LOE fija un plazo de prescripción de 2 años para ejercer la acción, contados desde que se producen los daños. Es decir, desde que el defecto se manifiesta empieza a correr ese plazo de dos años.
Un ejemplo lo aclara: si un defecto estructural aparece en el noveno año, queda cubierto por la garantía decenal y, a partir de su aparición, dispones de dos años para reclamar. Confundir ambos plazos es el error más habitual y el que más reclamaciones deja fuera.
¿Quién responde de los defectos?
La LOE reparte la responsabilidad entre los agentes que intervienen en la obra: constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución, según el tipo de defecto. Y, sobre todo, el promotor responde solidariamente en todo caso frente a los compradores, lo que te permite dirigir la reclamación contra él sin tener que identificar de antemano al culpable técnico.
¿Y si la garantía de la LOE no cubre mi caso?
Más allá de la LOE pueden existir acciones contractuales por incumplimiento (por ejemplo, frente al vendedor o el constructor con quien firmaste), con sus propios plazos, a menudo más amplios. La vía de la LOE y la contractual pueden coexistir, y el plazo aplicable depende de cada caso: por eso conviene analizarlo cuanto antes.
Qué hacer para no perder el plazo
- Documenta los defectos con fotografías y, si es posible, un informe pericial que fije su naturaleza y su fecha de aparición.
- Comunícalo por escrito al promotor o constructor (un burofax deja constancia y puede interrumpir la prescripción).
- No dejes correr el plazo: dos años es poco tiempo y empieza a contar desde que el daño se manifiesta.
En Antolín Bureau llevamos la reclamación de defectos de construcción de compradores de vivienda, comunidades de propietarios y promotores. Si has detectado humedades, grietas, filtraciones u otros desperfectos, analizamos tu caso y el plazo aplicable antes de que prescriba.
Esta información es de carácter general y no sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto.
